2026년 오피스 공유 시장이 활성화되면서 효율적인 비용 절감을 위해 사무실 전대차 계약을 고민하는 스타트업과 1인 기업이 늘고 있습니다. 일반적인 임대차와 달리 사무실 전대차 계약은 원임대인의 동의 여부가 계약의 성패를 좌우하는 매우 민감한 법적 사안입니다. 성공적인 비즈니스 공간 확보와 보증금 보호를 위해 반드시 알아야 할 사무실 전대차 계약의 법적 효력과 리스크 관리법을 정리해 드립니다.
1. 사무실 전대차 계약이란 무엇인가?
먼저 용어부터 확실히 정리해야 합니다. 임대차는 건물주(임대인)와 세입자(임대인) 간의 직접 계약입니다. 반면 전대차는 세입자(전대인)가 받은 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 빌려주는 계약을 말합니다.
2026년 현재 고정비 절감을 위해 남는 사무 공간을 전대 놓는 경우가 많지만, 이 과정에서 법적 절차를 무시하면 전차인은 하루아침에 쫓겨날 위험이 있습니다. 임대차와 전대차의 가장 큰 차이는 ‘계약의 종속성’입니다. 전대차는 원임대차 계약이 종료되면 함께 소멸하는 것이 원칙입니다.
2. 사무실 전대차 계약 시 반드시 확인해야 할 5가지
① 임대인의 동의 여부 (가장 중요)
민법 제629조에 따라 임대인의 동의 없는 전대차는 불법입니다. 임대인이 이를 이유로 원임대차 계약을 해지하면, 전차인은 아무런 보호를 받지 못하고 나가야 합니다. 반드시 전대차 계약서에 임대인의 서명 날인이 포함된 ‘전대차 동의서’를 첨부해야 합니다.
② 원임대차 계약의 범위와 기간
전차인은 원세입자(전대인)가 가진 권리 이상의 권리를 가질 수 없습니다. 예를 들어, 전대인의 남은 임대 기간이 6개월인데 전차인이 1년 계약을 맺었다면, 6개월 뒤 원임대인이 계약 연장을 거부할 경우 전차인은 대항할 수 없습니다. 원본 계약서를 반드시 대조 확인해야 합니다.
③ 보증금 회수 가능성 및 안전장치
전대차 계약에서 가장 취약한 점은 보증금 보호입니다. 전차인은 주택임대차보호법과 달리 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖추기 매우 까다롭습니다. 전대인이 보증금을 가지고 잠적하거나 원임대인에게 월세를 미납할 경우 전차인은 직접적인 피해를 봅니다. 보증금은 가급적 소액으로 설정하거나, 전세권 설정이 가능한지 타진해야 합니다.
④ 관리비 및 공과금 정산 주체
사무실의 경우 전기세, 인터넷, 수도료 등 관리비 분쟁이 잦습니다. 전대차 계약서에 관리비 포함 여부, 초과 사용 시 청구 기준 등을 명확히 기재해야 합니다. 특히 2026년 인상된 전기요금 체계를 반영하여 실비 정산인지 고정 비용인지 확정 짓는 것이 유리합니다.
⑤ 사업자등록 가능 여부
많은 분이 놓치는 포인트입니다. 전대차 계약 시 해당 주소지에 사업자등록이 가능한지 세무서에 미리 확인해야 합니다. 임대인의 동의가 없으면 전대차 계약서만으로는 사업자등록증 발급이 거절될 수 있으며, 이는 곧 비즈니스 신뢰도로 직결됩니다.
3. 궁금증 해결을 위한 Q&A (질문과 답변)
Q1. 임대인의 동의를 받지 못한 전대차 계약은 무효인가요?
A. 계약 당사자인 전대인과 전차인 사이에서는 유효합니다. 하지만 건물주(임대인)에게는 효력을 주장할 수 없습니다. 즉, 건물주가 나가라고 하면 법적으로 대응할 방법이 없습니다.
Q2. 전대인이 월세를 미납하면 어떻게 되나요?
A. 전차인이 전대인에게 월세를 꼬박꼬박 냈더라도, 전대인이 임대인에게 월세를 3회 이상 미납하여 계약이 해지되면 전차인 역시 퇴거해야 합니다. 이를 방지하기 위해 전차인이 임대인에게 월세를 직접 송금하는 ‘직접 지급’ 방식을 특약으로 넣는 것이 안전합니다.
Q3. 전대차 계약도 확정일자를 받을 수 있나요?
A. 임대인의 동의가 있고, 전차인이 건물을 인도받아 사업자등록을 마쳤다면 상가임대차보호법상 보호 대상이 될 수 있습니다. 하지만 이는 복잡한 법리적 해석이 필요하므로 반드시 계약 전 전문가의 조언을 구해야 합니다.
4. 핵심 키워드 및 연관 검색어 가이드
계약을 앞두고 계신다면 다음의 키워드를 함께 검색하여 최신 판례와 양식을 확인하시기 바랍니다.
- 핵심 키워드: 사무실 전대차 계약, 전대차 동의서 양식, 전대인 전차인 차이
- 연관 검색어: 공유오피스 사업자등록, 상가 전대차 대항력, 전대차 보증금 반환, 무단 전대차 리스크
5. 결론 및 실전 해결방법
사무실 전대차 계약은 비용을 아낄 수 있는 좋은 수단이지만, 법적 보호망이 임대차에 비해 훨씬 얇습니다. 리스크를 0에 수렴하게 만드는 해결책은 다음과 같습니다.
전문가의 해결 권고:
- 동의서 확인: 구두 약속은 절대 금물입니다. 반드시 임대인의 직인이 찍힌 ‘전대차 승낙서’ 원본을 확보하십시오.
- 특약 설정: “전대인의 귀책 사유(월세 미납 등)로 계약이 해지될 경우, 전대인은 전차인의 손해(이사비, 인테리어비 등)를 배상한다”는 문구를 반드시 삽입하세요.
- 직접 소통: 계약 전 임대인(건물주)과 단 한 번이라도 통화하여 전대차 사실을 인지하고 있는지, 전대인의 미납 사실은 없는지 체크하는 ‘돌다리 두드리기’가 가장 확실한 방어 기제입니다.
이 세 가지만 지켜도 여러분의 소중한 비즈니스 공간과 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다. 계약서 검토 중 모호한 문구가 있다면 주저하지 말고 법률 전문가나 공인중개사의 검인을 거치시길 권장합니다.